임대차3법이 전격 시행되면서 시장의 혼란이 많아졌습니다.
그중에서도 세입자가 1회에 한해서 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며 이를 법적으로 보장했습니다.
즉 기존처럼 전세기간 2년이 지난후 임대인이 마음대로 세입자를 내보낼 수 없다는 점입니다.
세입자는 1회에 한해서 전세계약을 2년 갱신할 수 있고 전세금도 최대 5%이상 올려주지않아도 됩니다.
■계약갱신요구권의 법적 효력에 대해서 알아봅시다.
위 「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다
(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제6조제1항 전단 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).
또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제3항).
다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서).
㉮임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
㉯임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
㉰서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
㉱임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
㉲임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
㉳임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
㉴임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
위 조항을 보면 여러가지 미흡한 부분들이 존재합니다.
예를 들어서 ㉰항처럼 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
상당한 보상이 어느정도인지? 그리고 구체적으로 어떠한 점에 대한 보상인지 명확하지 않습니다. 때문에 세입자가 이사가는 조건으로 상당한 금전을 요구하는 경우도 있습니다.
매매가에도 영향을 미쳐서 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 주택의 경우 시세가 현저히 낮을 수 있습니다.
세입자를 보호하려는 정책적 목표엔 동감하지만 실제 실행시 발생할 수 있는 여러 부작용에 대해서 면밀한 검토가 필요하지않았나 하는 아쉬움이 있습니다.
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